중기청 전세대출100 - HUG보험(한방정리)

(중기청)중소기업 전세대출을 이용하면서 다른 이용자 분들이 꼭 아셨으면 하는 내용을 정리하였습니다.

직접경험한 내용을 바탕으로 하였으며,  정책과 법률등이 언제는 바뀔 수 있으니 꼭 직접 다시 확인 하시기 바랍니다.

미리 말씀드리자면 전세대출 승인 및 보험가입 조건 충족이 되었다고 안심하시면 정말로 위험해 집니다.

전세금은 일반 중소기업 재직하는 청년들이 감당하기 힘든 금액인 만큼 정말로 신중에 신중을 가해야합니다.

글이 길지만 꼭 다 읽어보시길 바라겠습니다.

1. 전세대출 전 아셨으면 하는 배경 지식.(길지만 필독)

주택 거래 방식에는 대표적으로 세가지가 있는데  

• 월세 : 보증금 + 월세(관리비)
• 전세 : 보증금 + (관리비)
• 매매 : 매매금      매매는 이글에서 제외하기로 합니다.

 월세는 보증금이 저렴한 대신 매달 이용료를 내는 개념이죠. 부산 기준으로 5,6평 남짓한 방도 월 40~50 만원정도 내야하니 돈모으기에 효율이 엄청 떨어지죠. 
 전세의 경우 보증금이 높은 대신 관리비만 지불하면 최소 2년은 괜찮은 집에서 생활할 수 있습니다. 대신 그 보증금은 다시 돌려받는다고 해도 선듯 겁이 날 수 밖에 없습니다. 
 평소 같으면 애초에 돈이 없으니 전세를 쳐다도 안봤겠지만 중기청( 연이자1.5%) 이라는 엄청난 정책에 눈이 가게 되었을 겁니다.
 보증금 1억(중기청 최대 대출한도) 이면 1년 이자를 12개월로 나누었을때 약  12만 5천원정도 나옵니다. 이에 관리비 까지하면 25만원 선에서 정말로 괜찮을 방을 구할 수 있게 됩니다.  여기까지는 정말로 좋은 정책으로 볼 수 있겠습니다.
 그러나, 이 정책에 전세계약 정책은 반에반도 못따라오고 있는 현실입니다. 정책(법적)이 따라가지 못한다는 것은 사기꾼들이 엄청나게 판을 치고 있다는 겁니다. 얼마나 개판이냐면 사기를 치려고 치는게 아니라 어쩌다보니 집주인이 사기꾼으로 되어버리는 경우도 발생한다는겁니다. (애초에 전세 제도자체가 완전할 수 가없음.)

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 사기라고 치부하기전에 전세금을 돌려받지 못하는 경우는 어떤경우인지 알아야 합니다. 간단한 예를 들어 보겠습니다.

1. 오피스텔을 소유하고 있는 A씨는 이 오피스텔을 전세를 받기위해 부동산에 등록을 합니다.
2. B씨는 집이 마음에 들어 A씨와 전세계약을 체결합니다. (전세금 1억)
3. B씨는 전세금을 걸어놓고 대출이자 및 관리비를 지불하며 2년간 거주하게됩니다.
4. B씨는 이런저런 이유로 이제 전세계약을 연장하지않고 전세금을 돌려받고 다른곳으로 이사를 결심. 하여 A씨에게 전세금을 돌려달라고 요청하게됩니다.
5. A씨는 당장 돈이 없어 전세금을 돌려줄수 없기에  B씨가 거주하고있는집 혹은 A씨 소유의 다른 집에 전세입자가 들어오면 그 전세금을 받아서 돌려준다고 합니다.

1~5 번까지가 전세금을 돌려받든 못받든 대부분의 시나리오입니다. 빠른시일내에 다른 세입자가 구해져 B씨의 전세금을 무사히 잘 돌려받는 경우도 많지만 그렇지 못한 경우가 문제가 됩니다. 몇가지 시나리오를 계속해서 예를 들어보겠습니다.

6-1 . B씨가 2년거주하는동안 그 집의 시세가 내려갔습니다.  B씨는 그집이 매매가 1.2억이였기에 전세금 1억(전세가율적용)에 들어갔지만 2년후 그집의 매매가가 1억으로 떨어졌을경우 전세시세는 8천만원이 되어버려 다음 세입자는 8천만원에 들어오기때문에 A씨는 B씨에게 돌려줄 1억원이 온전하게 만들어지기 어려운 상황이 초래됩니다.

6-2. B씨가 답답한 마음에 이래저래 알아보다보니 A씨는 개인사업을 위해 그 집을 담보로 은행 대출을 받은 상황이였습니다. A씨는 부진한 경기탓에 사업이 실패하고 집을 팔거나 파산신청을 결정해야 하는 상황이 옵니다. A씨는 B씨에게 전세금을 돌려줘야 하지만 은행 이자를 생각해 은행에 먼저 대출상환을 하게 됩니다. 반대로 파산신청을 하면 은행은 담보로 받은 그집을 경매로 팔고 강제로 대출상환을 하게 됩니다. 두개의 경우 다 B씨는 돌려받을 돈이 없습니다.

그렇다면 전세금을 안전하게 투자하는 집주인을 구하면 되지 않을까요? 
 - 그런분들은 전세를 내지 않고 월세로 집을 돌립니다. ( 당장의 큰돈이 필요하기 때문에 전세를 받는거고 월세받기 귀찮다고 하는건 제 기준에서 다 거짓말입니다. ) 당장의 큰 돈이 필요하다는 것은 사업에 큰 문제가 있거나 은행대출 상환일이 다가오고 있거나... 사업의 확장을 위한 자금마련은 그나마 괜찮을 듯 합니다.안전한건 아닙니다. 계속해서 예를 들어 보겠습니다.

6-3. 집주인 A씨는 직업도 빵빵한 의사입니다. 개인병원을 차리기 위해 내부인테리어 의류장비등을 갖출 당장의 큰 돈이 필요합니다. 은행 대출은 이자가 너무 높습니다.  때마침 마련해둔 오피스텔 (혹은 주택,빌라)가 있습니다. 월세를 돌리기엔 당장 큰돈 마련에 턱없이 부족해 전세를 받기로 합니다. B씨가 찾아옵니다...(생략)... B씨가 전세금을 돌려달라고 하지만 A씨의 병원은 사업이 잘 되지않습니다. 앞서 언급한 인테리어 의류장비 지출로 인해 전세금을 돌려줄 여력이 없습니다.

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그럼 전세는 하면 안되는 건가요? 

전세 대출이 반드시 필요합니까?  국가에서 진행하는 청년대출이나 지원금등은 생에 한 번이거나 다른 대출의 경로를 차단하는 경우가 빈번합니다. 인생을 살아가면서 위기의 순간에 사용해야할 대출을 지금 반드시 사용해야하는지를 먼저 곰곰히 고민해봐야합니다.
 그럼에도 전세대출을 받고자 한다면 전세금을 잃게 되는 리스크를 줄일 수 있는 방법이 있습니다. 대출의 행정적 절차는 생각보다 엄청나게 쉽습니다. 리스크를 최대한 줄이는 것에 몰두하세요. 제가 중기청 100 받을 때 가장 우선적으로 한것들을 위주로 나열해 보겠습니다. 저는 어디 은행이 잘해준다 이런 글 보면 정말 불안합니다. 은행도 믿으면 안됩니다.
(자세한 방법은 따로 게시 하겠습니다.)

• 매물 분석 : 위 예시중 6-1에 해당되겠습니다. 전세금을 돌려받지 못할경우 집을 팔아서라도 돌려받아야 할텐데 매물의 매매가가 돌려받을 전세금보다 낮으면 안되지 않겠습니까? 당장은 매매가가 웃돌아도 2년이 지난시점에 매매가가 급락할 가능성을 생각하셔야합니다. 추후 설명하겠지만 전세금보증보험의 문제점이 여기서 나타납니다. 전세금 보증 보험은 전세가가 매매가의 80%이하가 되어야 한다는 조건이 있습니다.  그럴일은 잘 없겠지만 지역에 따라 매매가가 20퍼 센트 이하로 떨어지는 경우가 분명 있습니다. 가입당시에는 조건이 충족하지만 가입후 집값이 떨어지면 보증보험의 한도에서 벗어나기 때문에 전세금을 돌려받지 못하는 상황(보험사고)이 오면 힘든 싸움이 될 것 입니다.
   따라서 매물의 전세가가 매매가의 6~70%로 안전하게 잡혀있는지 잘 체크 하셔야합니다. 이외 집자체가 가치가 있어야합니다. 평수가 문제가 아닙니다. (제 경우 저층, 주택, 빌라는 쳐다도 안봤습니다.) 전세대출은 학교에서 하는 강의신청이 아닙니다. 냉혹하게 사회에나와서 은행을 상대로 대출을 받는 것이며 은행이 직접 매물에 대한 평가를 하겠지만 오케이라고해서 책임은 절대로 지지않습니다. ( 전세사고발생 후 은행에가서 너네가 오케이해서 대출해줬는데 왜 책임 안져? 할 수 없다는 겁니다)
   또한, 집이 언제 어떻게 거래되었는지 집에 대한 역사를 볼 수 있는 등기부등본을 살펴야합니다. 여기 집주인의 소재지 및 이집을 담보로 대출을 받았는지 안받았는지 기록되어있습니다. (하지만 이마저도 거름막일뿐, 집주인이 해당 집 말고 다른집으로 담보를 엄청나게 받아놓은 경우도 허다합니다.)  이외 주거용/업무용/.근린생활시설 중 주거용에 해당되는지. 소유자가 개인/법인 중 개인으로 되어있는지등을 잘 살펴야 합니다. (저는 이것 이외에 실거주자들의 재계약율 까지 분석했습니다. - 이후에 설명)
  
• 공인중개사 분석 :  안타깝게도 사기꾼들은 부동산,중개사에 컨설팅을 제안합니다. (사기 시나리오를 미리 짜고 한편을 먹고 움직임) 분명 양심적으로 하는 분들도 있습니다. 그래서 해당 공인중개사가 이지역에서 오랬동안 유지되어왔고 중개사분의 자격증이 사무실에 걸려있는지 본인이 맞는지 (중개사는 사무실 차려놓고 알바쓰는 경우가 있음.) 꼭 확인 해야합니다.
  
  
• 집주인 대면 :   저는 집주인을 대면할 수 있으면 꼭 했습니다. 대놓고 뭐하는 분인지 물어보긴 좀 그러니 먼저 인사를 건네며 명함을 건내며 집주인의 명함을 요청했습니다.  중개인과 단둘이 있을때 중개인에게도 따로 집주인은 뭐하시는 분이죠? 라고 물어 봤습니다.
  
  
• 사기피해사례 학습 : 정말안타깝지만 20,30대분들 사기당한분들 너무 많습니다. 한창 일에 몰두하고 미래를 계획할 나이에 사기꾼들이 달려 들었습니다. 정말 잡아 죽여야 할 짐승들이죠.  피해자분들이 올려주는 사기꾼들의 사기 수법이나 뉘앙스 멘트들을 정말많이 봐야합니다.

저렇게 까지 해본적이 있었고 들어갈 집이 거의 없던데요?

이제 시작일 뿐입니다. 위의 거름막을 거르고 나면 들어갈 집이 거의 없습니다. 그래서 최대한 여유를 두고 괜찮은 매물을 찾아놓고 자리가 날때까지 기다려야합니다.

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2. 중기청100 대출 시스템

중기청 대출 여건을 확인하는건 일도 아닙니다.(홈페이지에 다나옴)
오히려 중요한건 대출 과정이 어떻게 진행되는지 이해를 해야 합니다.
제가 이해한 내용 바탕이니 법적효력은 없으면 반드시 해당 담당자에게 재확인 할 것을 권고드립니다.
( 담당자가 모르는 경우도 많음.)

먼저 기금e든든에서 중기청100 대출을 주최 합니다.
이 대출 상품을 은행에 위탁하게 되고 은행은 수탁하여 수탁은행으로 지정받게 됩니다.  
따라서 대출 심사는 기금e든든 및 수탁은행 두곳이 다 참여하게 됩니다.

1. 은행가심사 
 중기청 희망자는 대출조건에 부합되는 매물을 찾아 은행에 가심사를 받아야 합니다. 은행에서 바쁘다는 이유로 거절 하는 경우도 있습니다. 정식 행정 절차는 아니지만 반드시 해야합니다. 이유는 다음과 같습니다.  
  중기청 대출신청은 전세계약금의 일부를 지불한 이후( 실제로 그 집에 들어가겠다는 것을 증명 할 필요가 있음.) 그 영수증? 을 제출하게 됩니다. 근데 이쌍한 매물을 대상으로 계약을 해놓고 대출 실패하면 계약금 날립니다.(특약으로 보호 가능하지만 시간적 금전적 손해가 분명 있습니다.)
 무튼간에 매물에 대한 등기부등본, 전세가율 등과 대출희망자에대한 신용평가 등을 사전에 가심사를 해줍니다.  앵간하면 신용평가등급에서 실패할 가능성은 적으며 젤 중요한건 매물입니다. 매물에 대한 가치가 보장되어야 합니다.  주택, 빌라, 원룸 이런거 안될뿐만아니라 안하는게 좋습니다. 이유는 해당 주택들은 시세라는 것이 책정이 안됩니다. 파는 사람 마음인거에요 반대로 오피스텔, 아파트 등은 같은 평수 다른매물의 거래가 활발하기 때문에 매매가가 책정이 가능하다는 겁니다. 
 여기서 이미 은행은 전세사고가 100프로 난다고 가정하고 나중에 이집을 팔아서 돈을 돌려 받을 수 있는지를 걱정하고 있습니다.
 또한 매물에 대한 융자금을 끼고 있는지 주거용 시설이 맞는지 전입신고가 가능한지 등을 가심사 해주는데 이건 정말 담당자 재량이기 때문에 얼빵한 사람 만나면 답도 없습니다. 본인이 직접 다 챙겨서 검토해야합니다. 다시말하지만 대학강의신청이 아닙니다. 
은행 담당자분이 이 매물이면 가능할 것 같습니다.라고 하면 이제 집을 계약 하러 가야합니다.

2. 전세 계약
계약을 하고 계약금 일부를 지불합니다(중기청 100기준 5%). 사기방지를 위한 특약, 대출실패시 계약금을 모두 돌려주겠다는 특약으로 나를 보호해야합니다. 이외에도 너무나도 중요한 요소들이 많아 밑에서 언급하겠습니다.(이 글은 대출과정을 이해하기 위한 글임.)

3. 기금e든든 전세 대출(중기청100) 신청
  필요서류 제출

4. 기금e든든 및 은행 등의 적격 심사 후 통보
  약 3주~4주 정도 걸림

5. 전입날짜 대출금 승인

6. 전입신고
 전입 당일날 안하면 망합니다. 무조건 해야합니다. 그래서 저는 전입 날짜를 평일로 했습니다.

  대출을 위한 서류 제출 , 심사, 이후통보 이런건 일도 아니에요. 대출을 위해 반드시 해야하는 것들은 실수나 잘못하면 어차피 승인이 안납니다. 
 젤중요한건 이 대출 심사 결과에 영향이 없는 직접 해야하는 것들 예를 들면 계약서 작성 시 특약, 등기부등본, 집주인 신변 확인, 등 이런게 더 중요해요. 그리고 전입신고는 전입한날 바로 해야한다는 것. (사기예방입니다. 사기당하면 감당 안되요.)
 무튼 대출과정은 간단합니다. 제출 서류가 많을 뿐이지... 이말은 전세대출 과정이 내가 전세사기를 당할 리스크를 줄여주지는 않는다고 봐야합니다. 끽해봐야 hug 보험입니다. 이 HUG 보험을 맹신하다가 사기당한분들 속출 중입니다. 정석대로 해서 보험가입을 잘했어도 집주인이 계약이후 그집을 담보로 대출을 받고 노숙자한테 집을 팔아버리거나 다른 피해자한테 팔아버리는 경우 재계약을 진행해야하는데 ... 사기를 치려면 몰래 팔아버립니다. 2년후 보험사 HUG한테 돈 달라해도 보험 계약 취소사유가 이래저래 다 잡혀버립니다. 그냥 전세계약 자체가 불안전한겁니다. 그래서 집주인 관상까지도 봐야한다는 말이 괜히 있는게 아닙니다.  저의 경우 집주인분이 공무원이라...아리가또

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이제 본격적인 중기청 100% 대출 (확률이 아니라 전세금의 100프로입니다.)  공략을 공유하겠습니다. 일단 자고 내일...

준비물

<인터넷등기소> http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp 
<네이버부동산> https://land.naver.com/
<호갱노노> https://hogangnono.com/